{"id":6425,"date":"2019-02-28T11:45:13","date_gmt":"2019-02-28T11:45:13","guid":{"rendered":"https:\/\/demo.goodlayers.com\/attorna\/?p=6425"},"modified":"2025-02-10T15:18:39","modified_gmt":"2025-02-10T15:18:39","slug":"analiza-a-proiectului-de-lege-privind-regimul-aplicabil-anumitor-societati-din-domeniul-imobiliar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/2019\/02\/28\/analiza-a-proiectului-de-lege-privind-regimul-aplicabil-anumitor-societati-din-domeniul-imobiliar\/","title":{"rendered":"Analiz\u0103 a proiectului de lege privind regimul aplicabil anumitor societ\u0103\u021bi din domeniul imobiliar"},"content":{"rendered":"\n
\n
\"\"<\/figure>\n<\/figure>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

I. Prezentul articol are drept scop eviden\u021bierea chestiunilor pe care autorii le consider\u0103 ca av\u00e2nd un grad ridicat de importan\u021b\u0103, nu \u00ee\u0219i propune s\u0103 \u00eenlocuiasc\u0103 parcurgerea integral\u0103 a proiectului de lege \u0219i nu are un caracter exhaustiv sau descriptiv. Proiectul de lege poate fi consultat aici.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Po\u021bi citi \u0219i aici:\u00a0<\/strong> juridice.ro<\/a><\/p>\n\n\n\n

Men\u021bion\u0103m c\u0103 vom trata \u00een continuare doar situa\u021bia societ\u0103\u021bilor pentru investi\u021bii imobiliare (\u201dS.I.I.\u201d) \u0219i a societ\u0103\u021bilor cu profil imobiliar (\u201dS.P.I.\u201d) care NU sunt fonduri de investi\u021bii alternative.<\/p>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

\u00a0II. TRANZAC\u021aIONAREA AC\u021aIUNILOR S.I.I. PE O PIA\u021a\u0102 REGLEMENTAT\u0102 \u2013 CERIN\u021a\u0102 DE FUNC\u021aIONARE<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Conform directivei MiFID II, \u00een cadrul Uniunii Europene exist\u0103 trei locuri de tranzac\u021bionare: pie\u021be reglementate, sisteme multilaterale de tranzac\u021bionare (SMT) \u0219i sisteme organizate de tranzac\u021bionare (OTF). Prin raportare la faptul c\u0103 ac\u021biunile nu pot fi tranzac\u021bionate \u00een cadrul unui OTF, acestea pot fi listate doar pe o pia\u021b\u0103 reglementat\u0103 sau SMT.<\/p>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

\n
\"\"<\/a><\/figure>\n<\/figure>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

\u00cen Rom\u00e2nia, Bursa de Valori Bucure\u0219ti (BVB) administreaz\u0103 o pia\u021b\u0103 reglementat\u0103 \u0219i opereaz\u0103 un SMT (pia\u021ba AeRO). Cerin\u021bele de admitere sunt sumarizate \u00een tabelul de mai jos. Pentru scopul reducerii dimensiunii articolului, vor fi men\u021bionate doar cerin\u021bele care au un puternic aspect comercial, precum free-float, capitalizare anticipat\u0103, durat\u0103 de func\u021bionare, necesitatea \u00eentocmirii unui prospect etc.:<\/p>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n

\n
\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n
\n

Se poate observa astfel c\u0103 cerin\u021bele de admitere sunt mai stricte \u00een cazul pie\u021belor reglementate dec\u00e2t \u00een cazul SMT.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Conform proiectului de lege, una dintre condi\u021biile pentru func\u021bionarea S.I.I. o reprezint\u0103 tranzac\u021bionarea ac\u021biunilor pe o pia\u021b\u0103 reglementat\u0103 din Rom\u00e2nia. Consider\u0103m c\u0103 eliminarea SMT (\u00een spe\u021b\u0103 pia\u021ba AeRO a BVB) din categoria locurilor de tranzac\u021bionare \u00een care ac\u021biunile S.I.I. s\u0103 fie listate reprezint\u0103 o restr\u00e2ngere care nu are la baz\u0103 o fundamentare solid\u0103, acest aspect nefiind tratat nici \u00een cadrul expunerii de motive.<\/p>\n\n\n\n

Men\u021bion\u0103m \u0219i faptul c\u0103, prin prisma obliga\u021biilor mai laxe de raportare, multe societ\u0103\u021bi care \u00eendeplinesc condi\u021biile pentru listarea pe pia\u021ba reglementat\u0103, opteaz\u0103 totu\u0219i pentru listarea pe pia\u021ba AeRo.<\/p>\n\n\n\n

Cerin\u021bele de admitere mai restrictive, costurile mai mari aferente unei list\u0103ri pe pia\u021ba reglementat\u0103, precum \u0219i obliga\u021biile mai stricte de raportare ce caracterizeaz\u0103 pia\u021ba reglementat\u0103 sunt apte s\u0103 reduc\u0103 apetitul poten\u021bialilor emiten\u021bi de a solicita \u00eencadrarea ca S.I.I. \u0219i chiar s\u0103 diminueze \u00een mod semnificativ num\u0103rul de societ\u0103\u021bi care ar putea beneficia \u00een mod practic de dispozi\u021biile acestei legi.<\/p>\n\n\n\n

\u00cen\u021belegem c\u0103 \u00eenfiin\u021barea unei S.I.I. \u0219i operarea acesteia pot genera costuri semnificative care s\u0103 necesite economies of scale \u0219i, implicit, un portofoliu de active imobiliare de o valoare mare \u00eens\u0103, prin raportare la lipsa unor cerin\u021be exprese privind managementul companiei, consider\u0103m c\u0103 aceasta poate beneficia de o structura de administrare mai simpl\u0103, cel pu\u021bin \u00een faza incipient\u0103.<\/p>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

Analiz\u0103 comparativ\u0103 a legisla\u021biilor din alte state europene cu privire la locul de tranzac\u021bionare a titlurilor de participare ale societ\u0103\u021bilor pentru investi\u021bii imobiliare<\/strong>:<\/p>\n\n\n

\n
\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n
\n

Putem observa, astfel, c\u0103 \u00een state cu pie\u021be imobiliare \u0219i de capital mult mai dezvoltate dec\u00e2t cele din Rom\u00e2nia, titlurile de participare ale societ\u0103\u021bilor pentru investi\u021bii imobiliare pot fi admise la tranzac\u021bionare at\u00e2t pe pia\u021ba reglementat\u0103, c\u00e2t \u0219i pe SMT. Consider\u0103m c\u0103 ad\u0103ugarea pie\u021bei AeRO \u00een categoria locurilor de tranzac\u021bionare acceptate de proiectul de lege va contribui \u00een mod pozitiv la dinamizarea sectorului imobiliar, cre\u0219terea num\u0103rului emiten\u021bi \u0219i \u00eembun\u0103t\u0103\u021birea lichidit\u0103\u021bii pie\u021bei locale de capital.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

\u00a0III. NECLARIT\u0102\u021aI CU PRIVIRE LA CALIFICAREA CA MICRO\u00ceNTREPRINDERE. IMPEDIMENT \u00ceN DOB\u00c2NDIREA CALIT\u0102\u021aII DE S.I.I.?<\/strong><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Potrivit dispozi\u021biilor art. 3 alin. (1) lit. f) din proiectul de lege, una dintre condi\u021biile ce trebuie \u00eendeplinite pentru dob\u00e2ndirea calit\u0103\u021bii de SII este o condi\u021bie negativ\u0103, respectiv nu este micro\u00eentreprindere.<\/p>\n\n\n\n

Art. 2 lit. f) din proiectul de lege prevede c\u0103 micro\u00eentreprinderea este persoana juridic\u0103 definit\u0103 conform art. 47 alin. (1) din Legea nr. 227\/2015 privind Codul fiscal, republicat\u0103, cu modific\u0103rile \u0219i complet\u0103rile ulterioare, denumit\u0103 \u00een continuare Legea nr. 227\/2015 privind Codul fiscal.<\/p>\n\n\n\n

Art. 47 alin. (1) din Codul Fiscal prevede c\u0103:<\/p>\n\n\n\n

(1) \u00cen sensul prezentului titlu, o micro\u00eentreprindere este o persoan\u0103 juridic\u0103 rom\u00e2n\u0103 care \u00eendepline\u015fte cumulativ urm\u0103toarele condi\u0163ii<\/strong>, la data de 31 decembrie a anului fiscal precedent:<\/p>\n\n\n\n

a) [abrogat]<\/p>\n\n\n\n

b) [abrogat]<\/p>\n\n\n\n

c) a realizat venituri care nu au dep\u0103\u015fit echivalentul \u00een lei a 500.000 euro. Cursul de schimb pentru determinarea echivalentului \u00een euro este cel valabil la \u00eenchiderea exerci\u0163iului financiar \u00een care s-au \u00eenregistrat veniturile;<\/p>\n\n\n\n

d) capitalul social al acesteia este de\u0163inut de persoane, altele dec\u00e2t statul \u015fi unit\u0103\u0163ile administrativ-teritoriale;<\/p>\n\n\n\n

e) nu se afl\u0103 \u00een dizolvare, urmat\u0103 de lichidare, \u00eenregistrat\u0103 \u00een registrul comer\u0163ului sau la instan\u0163ele judec\u0103tore\u015fti, potrivit legii.<\/p>\n\n\n\n

f) a realizat venituri, altele dec\u00e2t cele din consultan\u0163\u0103 \u015fi\/sau management, cu excep\u0163ia veniturilor din consultan\u0163\u0103 fiscal\u0103, corespunz\u0103toare codului CAEN: 6920 \u2013 \u00abActivit\u0103\u0163i de contabilitate \u015fi audit financiar; consultan\u0163\u0103 \u00een domeniul fiscal\u00bb, \u00een propor\u0163ie de peste 80% din veniturile totale;<\/p>\n\n\n\n

g) are cel pu\u0163in un salariat, cu excep\u0163ia situa\u0163iei prev\u0103zute la art. 48 alin. (3);<\/p>\n\n\n\n

h) are asocia\u0163i\/ac\u0163ionari care de\u0163in, \u00een mod direct sau indirect, peste 25% din valoarea\/num\u0103rul titlurilor de participare sau al drepturilor de vot \u015fi este singura persoan\u0103 juridic\u0103 stabilit\u0103 de c\u0103tre asocia\u0163i\/ac\u0163ionari s\u0103 aplice prevederile prezentului titlu;<\/p>\n\n\n\n

i) a depus \u00een termen situa\u0163iile financiare anuale, dac\u0103 are aceast\u0103 obliga\u0163ie potrivit legii.<\/p>\n\n\n\n

Textul prev\u0103zut \u00een proiect este apt s\u0103 genereze o interpretare care nu consider\u0103m c\u0103 este \u00een spiritul legii, \u00een sensul \u00een care o societate care \u00eendepline\u0219te condi\u021biile prev\u0103zute la art. 47 alin. (1) din Codul Fiscal dar care NU aplic\u0103 sistemul de impunere pe veniturile micro\u00eentreprinderilor, astfel cum este definit la Titlul III din Codul Fiscal, s\u0103 nu poat\u0103 beneficia de statutul SII. Or, consider\u0103m c\u0103 ra\u021biunea legii este aceea ca societ\u0103\u021bile care doresc s\u0103 opteze pentru regimul aplicabil SII s\u0103 fie pl\u0103titoare de impozit pe profit, independent dac\u0103 ele \u00eentrunesc sau nu condi\u021biile prev\u0103zute de art. 47 alin. (1) Cod Fiscal.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Men\u021bion\u0103m \u0219i faptul c\u0103 o societate care este micro\u00eentreprindere poate \u00eentruni condi\u021biile de admitere la tranzac\u021bionare pe pia\u021ba reglementat\u0103 administrat\u0103 de BVB.<\/p>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

\u00a0IV. POLITICA DE DIVIDENDE<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Politica de dividende la nivelul S.I.I.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Art. 3 alin. (1) lit. e) din proiectul de lege prevede c\u0103 S.I.I. are obliga\u021bia s\u0103: e) distribuie cu titlu de dividende cel pu\u021bin 90% din profit p\u00e2n\u0103 la finalul exerci\u021biului financiar urm\u0103tor celui \u00een care a fost ob\u021binut, dup\u0103 constituirea rezervei legale.<\/p>\n\n\n\n

Politica de dividende la nivelul S.P.I.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Articolul 5 din proiectul de lege prevede c\u0103 \u201dSociet\u0103\u021bile cu profil imobiliar de\u021binute de S.I.I. au obliga\u021bia de a distribui cu titlu de dividende 100% din profit p\u00e2n\u0103 la finalul exerci\u021biului financiar urm\u0103tor celui \u00een care a fost ob\u021binut, dup\u0103 constituirea rezervei legale, c\u0103tre S.I.I. \u0219i, dac\u0103 este cazul, celorlal\u021bi asocia\u021bi\/ac\u021bionari propor\u021bional cu cota acestora de participare la capitalul social.\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Comentariu<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Terminologia folosit\u0103 poate crea confuzie, sens \u00een care nu este clar dac\u0103 p\u00e2n\u0103 la finalul exerci\u021biului financiar urm\u0103tor, dividendele trebuie distribuite sau distribuite \u0219i pl\u0103tite efectiv.<\/p>\n\n\n\n

Dorim s\u0103 preciz\u0103m c\u0103, de\u0219i proiectul de lege este similar ca abordare cu cel al altor state, este bine-cunoscut faptul c\u0103, urmare a obliga\u021biilor de distribuire a profitului, societ\u0103\u021bile de investi\u021bii imobiliare nu reu\u0219esc s\u0103 re\u021bin\u0103 eventualul profit nedistribuit cu titlu de capital propriu pe care ulterior s\u0103 \u00eel foloseasc\u0103 \u00een procesul de dezvoltare \/ achizi\u021bie. Acest aspect conduce, \u00een general, la un grad mare de \u00eendatorare \u0219i la o dependen\u021b\u0103 destul de ridicat\u0103 a creditorilor \/ finan\u021batorilor de a \u201drostogoli\u201d datoria \u0219i astfel asigura \u00een mod continuu refinan\u021barea acestora.<\/p>\n\n\n\n

Pe parcursul perioadelor de recesiune sau criz\u0103 economic\u0103, gradul ridicat de \u00eendatorare combinat cu lipsa de lichidit\u0103\u021bi ca urmare a distribuirii profitului cu titlu de dividende oblig\u0103 multe societ\u0103\u021bi similare s\u0103 majoreze capitalul social prin emisiunea de noi ac\u021biuni la pre\u021buri sc\u0103zute, mult sub valoarea activului net \/ ac\u021biune, cu consecin\u021be defavorabile asupra ac\u021bionarilor existen\u021bi \u0219i care nu subscriu \u00een cadrul acestor major\u0103ri de capital social.<\/p>\n\n\n\n

Restric\u021biile privind distribuirea de dividende<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Conform art. 6 alin. (3) din proiectul de lege, \u201dS.I.I., precum \u0219i societ\u0103\u021bile cu profil imobiliar de\u021binute de S.I.I. nu pot \u00eencheia conven\u021bii cu ter\u021bi prin care s\u0103 le fie impuse restric\u021bii privind distribu\u021bia de dividende, astfel cum este prev\u0103zut\u0103 la art. 3 alin. (1) lit. e), respectiv la art. 5 [cu excep\u021bia contractelor de credit \u00eencheiate cu institu\u021biile financiare].\u201d<\/p>\n\n\n\n

Formularea deficitar\u0103 \u0219i aparent contradictorie cu art. 3 alin. (1) lit. e) \u0219i, respectiv, art. 5 din proiectul de lege poate genera interpret\u0103ri diferite \u00een practic\u0103. Reprezint\u0103 eventualele restric\u021bii privind distribu\u021bia de dividende o veritabil\u0103 derogare de la obligativitatea distribuirii de c\u0103tre S.I.I. cel pu\u021bin 90% din profit, respectiv a distribuirii de c\u0103tre S.P.I. a 100% din dividende, astfel \u00eenc\u00e2t nerespectarea dispozi\u021biilor art. 3 alin. (1) lit. e) \u0219i\/sau a art. 5 din proiectul de lege s\u0103 NU conduc\u0103 la pierderea statului de S.I.I. \u0219i, respectiv, S.P.I.?<\/p>\n\n\n\n

Analiz\u0103 comparativ\u0103 cu legisla\u021bia privind societ\u0103\u021bile de investi\u021bii imobiliare din Ungaria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Societ\u0103\u021bile de investi\u021bii imobiliare sunt reglementate au fost reglementate \u00een Ungaria prin Act CII din 2011 (\u201dLegea HU\u201d).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ini\u021bial, Legea HU prevedea obligativitatea distribuirii de c\u0103tre echivalentul local al S.I.I. a cel pu\u021bin 90% din profit cu titlu de dividende \u0219i, respectiv, echivalentul local al S.P.I. a 100% din profit cu titlu de dividende[9].<\/p>\n\n\n\n

Ulterior, \u00een anul 2018, Legea HU a suferit modific\u0103ri cu privire la distribuirea profitului, sens \u00een care, \u00een prezent, mecanismul oblig\u0103 managementul societ\u0103\u021bilor (echivalentul local al S.I.I. \u0219i, respectiv, S.P.I.), s\u0103 propun\u0103 distribuirea cu titlu de dividend a sumelor care \u00een forma ini\u021bial\u0103 a legii era obligatoriu s\u0103 fie distribuite cu titlu de dividend.<\/p>\n\n\n\n

O astfel de abordare legislativ\u0103, chiar dac\u0103 este minoritar\u0103, este una benefic\u0103 pentru ac\u021bionarii societ\u0103\u021bii, care p\u0103streaz\u0103 libertatea de alegere cu privire la distribuirea dividendului, av\u00e2nd astfel posibilitatea s\u0103 p\u0103streze disponibilit\u0103\u021bile b\u0103ne\u0219ti \u00een patrimoniul societ\u0103\u021bii pentru situa\u021bii diverse precum precum constituirea de rezerve \u00een vederea achizi\u021biilor viitoare, a ramburs\u0103rii accelerate a unor datorii pe fondul unui context general al dob\u00e2nzilor la un nivel ridicat ori \u00een anticiparea unei recesiuni.<\/p>\n\n\n\n

\u00cen opinia noastr\u0103, consider\u0103m oportun fie ca pragul minim obligatoriu cu privire la distribuirea de dividende s\u0103 fie sc\u0103zut, fie preluarea modelului maghiar.<\/p>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

\u00a0V. POLITICA DE ALOCARE. ACTIVIT\u0102\u021aI \u0218I INVESTI\u021aII PERMISE<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Una dintre condi\u021biile pentru ob\u021binerea statului de S.I.I. este aceea ca cel pu\u021bin 75% din totalul activelor sale s\u0103 constea \u00een active imobiliare de\u021binute \u00een proprietate sau \u00een titluri de participare ale societ\u0103\u021bilor cu profil imobiliar \u00een Uniunea European\u0103[10].<\/p>\n\n\n\n

Men\u021bion\u0103m \u0219i faptul c\u0103, \u00een conformitate cu proiectul de lege, activele imobiliare au \u00een\u021belesul atribuit acestora \u00een cadrul Legii nr. 243\/2019 privind reglementarea fondurilor de investi\u021bii alternative, respectiv o construc\u0163ie existent\u0103, a c\u0103rei finalizare este certificat\u0103 pe baza unui proces-verbal de recep\u0163ie a lucr\u0103rilor sau un teren.<\/p>\n\n\n\n

Restul activelor, \u00een limita a cel mult 25% din totalul activelor, pot fi investite \u00een diverse active (majoritatea active ce pot fi u\u0219or convertite \u00een numerar) precum depozite bancare, titluri de stat emise de state din SEE, obliga\u021biuni emise de institu\u021bii financiare interna\u021bionale, instrumente financiare derivate \u00een vederea administr\u0103rii riscului \u0219i \u00eemprumuturi de numerar acordate societ\u0103\u021bilor cu profil imobiliar de\u021binute de S.I.I.).<\/p>\n\n\n\n

Din cele de mai sus se pot desprinde dou\u0103 concluzii principale:<\/p>\n\n\n\n

\u2013 S.I.I. NU poate dezvolta proiecte imobiliare, urm\u00e2nd ca strategia investi\u021bional\u0103 s\u0103 fie bazat\u0103 exclusiv pe achizi\u021bii. De remarcat \u0219i faptul c\u0103 defini\u021bia S.P.I. prevede \u00een mod expres posibilitatea dezvolt\u0103rii de proiecte imobiliare;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 S.I.I. NU poate dob\u00e2ndi niciun alt drept real (superficie, uzufruct etc.) \u00een afar\u0103 de dreptul de proprietate.<\/p>\n\n\n\n

Astfel, \u00een situa\u021bia \u00een care o S.I.I. de\u021bine un teren liber de construc\u021bii, acesta nu va putea fi dezvoltat de c\u0103tre S.I.I., o astfel de opera\u021biune \u00eenc\u0103lc\u00e2nd politica de alocare instituit\u0103 prin proiectul de lege, investi\u021bia nefiind efectuat\u0103 \u00eentr-o construc\u021bie finalizat\u0103 certificat\u0103 pe baza unui proces-verbal de recep\u021bie.<\/p>\n\n\n\n

Drepturile de folosin\u021b\u0103<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00cen timp ce art. 3 alin (1) lit. c) din proiectul de lege se refer\u0103 la active imobiliare de\u021binute \u00een proprietate, art. 3 alin. (2) men\u021bioneaz\u0103 c\u0103 o S.I.I. poate efectua investi\u021bii \u00een drepturi de folosin\u021b\u0103 pe termen lung, cel pu\u021bin 10 ani, asupra unor propriet\u0103\u021bi imobiliare, inclusiv \u00eenchiriere, concesiune sau orice alt\u0103 form\u0103 de dob\u00e2ndire a dreptului de folosin\u021b\u0103 a unei propriet\u0103\u021bi imobiliare, \u00een scopul ced\u0103rii acestor drepturi c\u0103tre ter\u021bi \u0219i ob\u021binerii de venituri. Dincolo de neconcordan\u021ba legislativ\u0103, nu putem s\u0103 nu remarc\u0103m faptul c\u0103 durata minim\u0103 a oric\u0103rui drept de folosin\u021b\u0103 ce ar putea fi dob\u00e2ndit de c\u0103tre S.I.I. este una foarte lung\u0103, inclusiv prin raportare la specificul pie\u021bei. Cu titlu de exemplu, conform situa\u021biilor financiare aferente anului 2023, publicate de c\u0103tre un important juc\u0103tor pe pia\u021ba de birouri \u0219i logistic\u0103, cu active \u00een Rom\u00e2nia \u0219i Polonia, la data de 31 decembrie 2023, Weighted Average Lease Length (durata medie ponderata a contractelor de \u00eenchiriere) era de 5,8 ani \u00een Rom\u00e2nia \u0219i 3,8 ani \u00een Polonia. Subliniem \u0219i faptul c\u0103, \u00een marea majoritate a cazurilor, \u00een cadrul contractelor de \u00eenchiriere \u00eencheiate pentru o perioad\u0103 mai mare de 2-3 ani, chiria\u0219ul \u00ee\u0219i rezerv\u0103 dreptul de a denun\u021ba unilateral contractul (break-option) \u0219i\/sau dreptul de a reduce obiectul \u00eenchirierii (flex-clause). Nu este clar dac\u0103 stipularea sau exercitarea unor astfel de drepturi de c\u0103tre chiria\u0219ul S.I.I. poate duce la ne\u00eencadrarea unei astfel de investi\u021bii \u00een categoria celor permise de c\u0103tre art. 3 alin. (1) lit. c) din proiectul de lege. Un cadru de reglementare rigid, care nu permite flexibilitatea opera\u021bional\u0103 \u0219i comercial\u0103, mai ales \u00een cazul \u00een care veniturile sunt sub cele prognozate la momentul \u00eencheierii contractului, reprezint\u0103 o descurajare a chiria\u0219ilor S.I.I. de a \u00eenchiria spa\u021bii pe care apoi s\u0103 le sub\u00eenchirieze. Din formularea actual\u0103 a proiectului de lege se desprinde \u0219i concluzia potrivit c\u0103reia un eventual drept unilateral al locatorului de a denun\u021ba unilateral contractul sau reduce obiectul \u00eenchirierii nu este permis\u0103 f\u0103r\u0103 a periclita statutul de S.I.I.<\/p>\n\n\n\n

Defini\u021bia restrictiv\u0103 a activelor imobiliare, prev\u0103zut\u0103 de Legea nr. 243\/2019, genereaz\u0103 riscul ca S.I.I. s\u0103 nu poat\u0103 \u00eencheia contracte de \u00eenchiriere av\u00e2nd ca obiect bunuri viitoare (cl\u0103diri \u00een construc\u021bie).<\/p>\n\n\n\n

R\u0103scump\u0103rarea propriilor ac\u021biuni<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cel pu\u021bin 75% din active trebuie investite \u00een active imobiliare sau \u00een titluri de participare ale societ\u0103\u021bilor cu profil imobiliar \u00een Uniunea European\u0103, urm\u00e2nd ca restul s\u0103 fie investit \u00een instrumentele\/titlurile enumerate limitativ de art. 6 alin (1). Chiar dac\u0103 dob\u00e2ndirea propriilor ac\u021biuni are ca efect sc\u0103derea capitalurilor proprii (\u0219i implicit a activelor), lipsa de claritate a proiectului de lege poate da na\u0219tere interpret\u0103rii potrivit c\u0103reia o S.I.I. nu poate derula programe de r\u0103scump\u0103rare a propriilor ac\u021biuni.<\/p>\n\n\n\n

Drept urmare, exist\u0103 riscul ca o S.I.I. s\u0103 nu poat\u0103 proceda la cump\u0103rarea propriilor ac\u021biuni \u00een vederea reducerii capitalului social, cre\u0219terii valorii ac\u021biunilor sau pentru recompensarea managementului ori a angaja\u021bilor cu ac\u021biuni emise de S.I.I.<\/p>\n\n\n\n

F\u0103r\u0103 a ne pronun\u021ba cu privire la oportunitate, strict cu titlu de exemplu, me\u021bion\u0103m c\u0103 o astfel de interdic\u021bie este men\u021bionat\u0103 expres \u00een actul legislativ ce reglementeaz\u0103 societ\u0103\u021bile pentru investi\u021bii imobiliare din Bulgaria[11].<\/p>\n\n\n\n

De\u021binerea a cel mult 10% din capitalul social al altor S.I.I. Posibile consecin\u021be adverse \u00een cazul dep\u0103\u0219irii neinten\u021bionate a pragului<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Art. 3 alin. (2) lit. a) din proiectul de lege prevede c\u0103 o S.I.I. poate efectua investi\u021bii exclusiv \u00een unul sau mai multe dintre urm\u0103toarele active: a) valori imobiliare ale altor societ\u0103\u021bi pentru investi\u021bii imobiliare, \u00eens\u0103 nu mai mult de 10% din capitalul social al acestora din urm\u0103.<\/p>\n\n\n\n

Chiar dac\u0103 la prima vedere acest text nu necesit\u0103 dezvolt\u0103ri suplimentare, men\u021bion\u0103m c\u0103 o S.I.I. care dep\u0103\u0219e\u0219te \u00een mod neinten\u021bionat pragul de 10% din capitalul social al unei alte S.I.I., societatea de\u021bin\u0103toare poate fi expus\u0103 la consecin\u021be patrimoniale negative semnificative \u00een situa\u021bia \u00een care, \u00een termen de 6 luni de la dep\u0103\u0219irea pragului (termenul de remediere prev\u0103zut de art. 7 alin. (3) din proiect) de\u021binerile ce exced pragul de 10% nu sunt \u00eenstr\u0103inate.<\/p>\n\n\n\n

Cu titlu de exemplu, S.I.I. de\u021bin\u0103toare poate dep\u0103\u0219i pragul de 10% \u00een mod neinten\u021bionat, ca rezultat al exercit\u0103rii dreptului de preferin\u021b\u0103 \u00een cadrul unei opera\u021biuni de majorare a capitalului social derulat\u0103 de c\u0103tre S.I.I. de\u021binut\u0103. La momentul exercit\u0103rii dreptului de preferin\u021b\u0103, S.I.I. dore\u0219te doar s\u0103 \u00ee\u0219i p\u0103streze de\u021binerea de 10% \u00eens\u0103 exist\u0103 riscul ca ceilal\u021bi ac\u021bionari s\u0103 nu \u00ee\u0219i exercite sau s\u0103 exercite doar par\u021bial acest drept iar restul ac\u021biunilor r\u0103mase nesubscrise \u00een cadrul perioadei exercit\u0103rii dreptului de preferin\u021b\u0103 \u0219i oferite c\u0103tre ter\u021bi s\u0103 nu fie subscrise \u00een integralitate. \u00centr-un astfel de caz, S.I.I. de\u021bin\u0103toare va avea doar 6 luni la dispozi\u021bie s\u0103 reduc\u0103 de\u021binerile p\u00e2n\u0103 la pragul prev\u0103zut de lege, respectiv 10%, sub sanc\u021biunea pierderii statului de S.I.I. O astfel de \u00eenstr\u0103inare poate avea ca efect pierderi patrimoniale importante, mai ales \u00een situa\u021bia \u00een care pre\u021bul de pia\u021b\u0103 al ac\u021biunilor S.I.I. de\u021binute este unul sub Net Asset Value ori lichiditatea \u00een pia\u021ba secundar\u0103 este una sc\u0103zut\u0103 \u2013 de multe ori cei doi factori, pre\u021b sc\u0103zut \u0219i lichiditate sc\u0103zut\u0103 se suprapun. Consider\u0103m c\u0103 de\u021binerile neinten\u021bionate ce dep\u0103\u0219esc 10% ar trebui s\u0103 fie exceptate de la aplicarea restric\u021biei or, \u00een mod alternativ, perioada de remediere ar trebui s\u0103 fie una mult mai lung\u0103 astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 permit\u0103 S.I.I. de\u021bin\u0103toare s\u0103 aib\u0103 \u0219ansa de a valorifica respectivele ac\u021biuni la un moment ulterior, c\u00e2nd valoarea acestora poate fi mai apropiat\u0103 de Net Asset Value.<\/p>\n\n\n\n

Formulare neclar\u0103 \u2013 valori mobiliare vs capital social<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Reiter\u0103m prevederile art. 3 alin. (2) lit. a) din proiectul de lege \u0219i anume faptul c\u0103 c\u0103 o S.I.I. poate efectua investi\u021bii exclusiv \u00een unul sau mai multe dintre urm\u0103toarele active: a) valori imobiliare ale altor societ\u0103\u021bi pentru investi\u021bii imobiliare, \u00eens\u0103 nu mai mult de 10% din capitalul social al acestora din urm\u0103.<\/p>\n\n\n\n

Defini\u021bia valorilor mobiliare se reg\u0103se\u0219te \u00een Legea nr. 126\/2018 privind pie\u021bele de instrumente financiare. \u00cen acest sens, art. 3 alin. (1) pct. 84 din Legea nr. 126\/2018 prevede c\u0103 valorile mobiliare sunt: clasele de titluri de valoare care pot fi negociate pe pia\u0163a de capital, cu excep\u0163ia instrumentelor de plat\u0103, precum:<\/p>\n\n\n\n

a) ac\u0163iunile de\u0163inute la societ\u0103\u0163i \u015fi alte titluri de valoare echivalente ac\u0163iunilor de\u0163inute la societ\u0103\u0163i, la societ\u0103\u0163i de tip parteneriat sau la alte entit\u0103\u0163i, precum \u015fi certificatele de depozit pentru ac\u0163iuni;<\/p>\n\n\n\n

b) obliga\u0163iunile \u015fi alte titluri de crean\u0163\u0103 securitizate, inclusiv certificatele de depozit pentru astfel de titluri;<\/p>\n\n\n\n

c) orice alte titluri de valoare care confer\u0103 dreptul de a cump\u0103ra sau de a vinde asemenea valori mobiliare sau care conduc la o decontare \u00een numerar, stabilit\u0103 \u00een raport cu valori mobiliare, monede, rate ale dob\u00e2nzii sau rentabilit\u0103\u0163ii, m\u0103rfuri sau al\u0163i indici ori unit\u0103\u0163i de m\u0103sur\u0103.<\/p>\n\n\n\n

Se poate observa c\u0103, \u00een timp ce valorile mobiliare nu se limiteaz\u0103 la ac\u021biunile emise de c\u0103tre o societate, ci cuprind \u0219i alte titluri de valoare, precum obliga\u021biunile sau op\u021biunile, art. 3 alin. (2) lit. a) face referire la valorile mobiliare \u00een contextul unei limite a de\u021binerilor din capitalul social.<\/p>\n\n\n\n

Drept urmare, \u00een practic\u0103 vor ap\u0103rarea numeroase discu\u021bii cu privire la posibilitatea S.I.I. de a cump\u0103ra obliga\u021biuni sau alte titluri de crean\u021b\u0103 securitizate.<\/p>\n\n\n\n

\u00cen opinia noastr\u0103, inten\u021bia legiuitorului a fost aceea de a permite S.I.I. investi\u021bia \u00een valori mobiliare emise de alte S.I.I. (astfel cum aceste valori mobiliare sunt definite \u00een Legea nr. 126\/2018, i.e. inclusiv obliga\u021biunile sau alte titluri de crean\u021b\u0103 securitizate), limita privind de\u021binerile din capitalul social fiind aplicabil\u0103, evident, doar \u00een contextul de\u021binerii ac\u021biunilor.<\/p>\n\n\n\n

O astfel de interpretare este \u00een linie \u0219i cu legisla\u021biile altor jurisdic\u021bii care permit \u00een mod expres cump\u0103rarea de obliga\u021biuni sau alte titluri de crean\u021b\u0103 securitizate (cum ar fi cele de tip MBS \u2013 mortgage backed securities).<\/p>\n\n\n\n<\/span>\n\n\n\n

VI. GRADUL MAXIM DE \u00ceNDATORARE AL S.I.I. \u0218I S.P.I. (IM)POSIBILIT\u0102\u021aI DE FINAN\u021aARE.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Potrivit art. 6 alin. (2) din proiectul de lege, \u201dO societate pentru investi\u021bii imobiliare sau o societate cu profil imobiliar de\u021binut\u0103 de S.I.I. poate contracta \u00eemprumuturi de numerar de la ter\u021bi \u00een limita total\u0103 a 65% din totalul activelor sale, cu condi\u021bia ca orice garan\u021bie constituit\u0103 de aceasta \u00een favoarea ter\u021bilor creditori s\u0103 se limiteze la activele aferente proiectului finan\u021bat.\u201d<\/p>\n\n\n\n

No\u021biunea de \u00eemprumuturi de numerar<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cu titlu preliminar, men\u021bion\u0103m c\u0103 sintagma \u00eemprumuturi de numerar poate fi interpretat\u0103 \u00een sens restrictiv, astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 includ\u0103 exclusiv \u00eemprumuturile prin remiterea de moned\u0103 \u00een format fizic. Or, este evident c\u0103 nu acesta este scopul legii.<\/p>\n\n\n\n

\u00centr-o interpretare mai larg\u0103, \u00een categoria \u00eemprumuturilor de numerar ar urma s\u0103 fie incluse \u00eemprumuturile b\u0103ne\u0219ti (bancare sau de la orice al\u021bi ter\u021bi), garantate sau negarantate. Cu toate acestea, chiar \u0219i o interpretare mai lax\u0103 a acestei sintagme este apt\u0103 s\u0103 exclud\u0103 orice alte datorii b\u0103ne\u0219ti (cum ar fi obliga\u021biunile). Pentru rigurozitate, proiectul de lege ar trebui s\u0103 l\u0103rgeasc\u0103 sfera de reglementare astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 fie incluse \u0219i alte tipuri de datorii b\u0103ne\u0219ti.<\/p>\n\n\n\n

Opin\u0103m c\u0103 o garan\u021bie personal\u0103, sub forma fideiusiunii, nu ar urma s\u0103 fie luat\u0103 \u00een calcul cu privire la gradul de \u00eendatorare, chiar dac\u0103 acesta s-ar putea materializa \u00een viitor \u00eentr-o obliga\u021bie de plat\u0103 a unor sume de bani.<\/p>\n\n\n\n

Momentul la care se apreciaz\u0103 pragul de 65%. Sanc\u021biunea \u00eenc\u0103lc\u0103rii pragului<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Textul de lege stipuleaz\u0103 c\u0103 [\u2026] poate contracta \u00eemprumuturi [\u2026] \u00een limita total\u0103 a 65% din totalul activelor sale. Formularea actual\u0103 poate da na\u0219tere la diverse interpret\u0103ri cu privire la momentul la care se evalueaz\u0103 gradul de \u00eendatorare \u2013 la data semn\u0103rii contractului de \u00eemprumut, la data credit\u0103rii contului bancar cu suma aferent\u0103, la momentul fiec\u0103rei trageri \u00een cazul unei linii de credit? Discut\u0103m despre o singur\u0103 evaluare a respect\u0103rii plafonului sau despre o obliga\u021bie continu\u0103?<\/p>\n\n\n\n

Cu titlu de exemplu, \u00een anul T0, societatea ipotecheaz\u0103 un teren \u00een vederea dezvolt\u0103rii unui proiect imobiliar, \u00eemprumutul fiind acordat \u00een limita plafonului de 65% din valoarea activelor. Ulterior, \u00een T1, urmare a efectu\u0103rii raportului anual de evaluare conform art. 6 alin. (5) din proiectul de lege, pe fondul unei recesiuni economice, Loan-to-Value atinge valoarea de 80%. Se poate considera \u00eentr-o astfel de situa\u021bie c\u0103 nu sunt respectate prevederile legale?<\/p>\n\n\n\n

Atragem aten\u021bia \u0219i asupra faptului c\u0103 potrivit reglement\u0103rilor contabile aplicabile, \u00eemprumuturile primite exprimate \u00een valut\u0103 reprezint\u0103 datorii care fac obiectul evalu\u0103rii periodice \u00een func\u021bie de cursul de schimb al pie\u021bei valutare \u00een vederea determin\u0103rii echivalentului \u00een lei al acestora (pct. 325[12] din Reglement\u0103rile contabile privind situa\u0163iile financiare anuale individuale \u015fi situa\u0163iile financiare anuale consolidate, aprobate prin OMFP nr. 1802\/2014 \u0219i pct. 117[13] din Reglement\u0103rile contabile conforme cu Standardele Interna\u021bionale de Raportare Financiar\u0103 aprobate prin OMFP nr. 2844\/2016). Prin urmare, \u00een ipoteza cre\u0219terii cursului de schimb valutar, soldul exprimat \u00een lei al \u00eemprumuturilor contractate \u00een valut\u0103 va cre\u0219te, iar S.I.I.\/S.P.I. s-ar putea afla \u00een situa\u021bia de a nu mai respecta limita de 65% din cauza unor evenimente independente de acestea.<\/p>\n\n\n\n

At\u00e2t din considerente de claritate, c\u00e2t \u0219i \u00een scopul stabilit\u0103\u021bii raporturilor juridice, consider\u0103m oportun ca legea s\u0103 prevad\u0103 c\u0103 respectarea plafonului de 65% este analizat\u0103 o singur\u0103 dat\u0103, exclusiv la momentul contract\u0103rii datoriei\/datoriilor \u0219i nu pe baza continu\u0103, ulterior acestui moment.<\/p>\n\n\n\n

Av\u00e2nd \u00een vedere faptul c\u0103 dob\u00e2ndirea statutului de S.I.I. este condi\u021bionat\u0103 de respectarea condi\u021biilor prev\u0103zute la art. 3 alin. (1) din Proiectul de Lege, printre care nu se reg\u0103sesc \u0219i cele referitoare la gradul de \u00eendatorare, ne \u00eentreb\u0103m care este sanc\u021biunea \u00eenc\u0103lc\u0103rii acestui prag. Din punct de vedere practic, opin\u0103m c\u0103 sanc\u021bionarea cu nulitatea absolut\u0103 a contractelor \u00eencheiate cu dep\u0103\u0219irea pragului este una excesiv\u0103, singura sanc\u021biune acceptabil\u0103 fiind pierderea statului de S.I.I.<\/p>\n\n\n\n

Limitarea indirect\u0103 a contract\u0103rii de c\u0103tre S.I.I. a \u00eemprumuturilor bancare pentru finan\u021barea SPI \u0219i imposibilitatea practic\u0103 a dezvolt\u0103rii proiectelor de c\u0103tre SPI<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Art. 6 alin. (2) din proiectul de lege prevede c\u0103 orice orice garan\u021bie constituit\u0103 de S.I.I. \/ S.P.I. \u00een favoarea ter\u021bilor creditori trebuie s\u0103 se limiteze la activele aferente proiectului finan\u021bat. Cea mai mare parte a creditorilor solicit\u0103 constituirea unui colateral \u00een vederea acord\u0103rii \u00eemprumutului. \u00cen consecin\u021b\u0103, prin raportare la faptul c\u0103 eventuale ipoteci imobiliare sau alte tipuri de garan\u021bii pot fi constituie numai asupra activelor aferente proiectului finan\u021bat, S.I.I., \u00een calitate de societate-mam\u0103, nu va putea ipoteca bunuri proprii \u00een vederea ob\u021binerii de resurse b\u0103ne\u0219ti pentru acordarea \u00eemprumuturilor asociat c\u0103tre S.P.I.<\/p>\n\n\n\n

Drept urmare, diferen\u021ba dintre suma ce va putea fi ob\u021binut\u0103 de c\u0103tre S.P.I. pe baza \u00eemprumuturilor bancare \u0219i necesarul total al finan\u021b\u0103rii nu va putea fi acoperit dec\u00e2t prin majorarea capitalului social al S.P.I. sau acordarea \u00eemprumuturilor asociat de c\u0103tre S.I.I. Totodat\u0103, S.P.I.-urile nou \u00eenfiin\u021bate, f\u0103r\u0103 istoric, vor fi nebancabile, astfel \u00eenc\u00e2t tot necesarul finan\u021b\u0103rii va trebui s\u0103 fie asigurat de c\u0103tre S.I.I.. De unde va ob\u021bine, \u00eens\u0103, S.I.I.-ul, sumele necesare de bani, \u00een condi\u021biile \u00een care acesta este obligat s\u0103 distribuie 90% din profit cu titlu de dividende? Astfel, chiar \u0219i \u00een situa\u021bia unui S.I.I. profitabil, f\u0103r\u0103 datorii, acesta nu va putea finan\u021ba proiectele S.P.I. Singurele op\u021biuni disponibile ar r\u0103m\u00e2ne emisiunea de c\u0103tre S.I.I. de obliga\u021biuni negarantate sau majorarea capitalului social (cu riscul dilu\u0103rii ac\u021bionarilor existen\u021bi), urm\u00e2nd ca sumele ob\u021binute din emisiunea de obliga\u021biuni \/ majorarea de capital social s\u0103 fie folosite pentru acordarea de \u00eemprumuturi c\u0103tre S.P.I. \u0219i\/sau majorarea capitalului social al S.P.I. \u00cen ceea ce prive\u0219te \u00eemprumuturile de numerar acordate societ\u0103\u021bilor cu profil imobiliar de\u021binute de S.I.I., art. 6 alin. (1) e) limiteaz\u0103 valoarea acestora la cel mult 25% din totalul activelor. Men\u021bion\u0103m c\u0103 \u00een calculul pragului de 25% sunt luate \u00een considerare \u0219i toate celelalte investi\u021bii permise unei S.I.I., altele dec\u00e2t investi\u021biile \u00een active imobiliare \u0219i titluri de participare ale societ\u0103\u021bilor cu profil imobiliar \u00een Uniunea European\u0103 (depozite bancare, titluri de stat, etc.).<\/p>\n\n\n\n

\u00cen\u021belegem nevoia de a izola c\u00e2t mai mult riscul proiectelor la societ\u0103\u021bile care le dezvolt\u0103, \u00eens\u0103 prevederile actuale ale proiectului de lege rigidizeaz\u0103 \u00eentr-o m\u0103sur\u0103 semnificativ\u0103 posibilitatea real\u0103 de dezvoltare S.I.I.\/S.P.I.<\/p>\n\n\n\n

Activele proiectului finan\u021bat<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Garan\u021biile constituite de c\u0103tre SII \/ SPI, aferente \u00eemprumuturilor, pot fi constituite numai asupra activelor proiectului finan\u021bat. Cel pu\u021bin \u00een materia \u00eemprumuturilor bancare, institu\u021biile creditoare solicit\u0103 ipoteci inclusiv asupra conturilor curente ale \u00eemprumutatului, precum \u0219i asupra crean\u021belor. Reprezint\u0103 acestea active ale proiectului finan\u021bat? Consider\u0103m c\u0103 o formulare mai larg\u0103, care s\u0103 acopere \u0219i aceste chestiuni, poate \u00eenl\u0103tura eventuale diferen\u021be de interpretare.<\/p>\n\n\n\n

Totodat\u0103, este neclar dac\u0103 S.I.I. poate contracta \u00eemprumuturi \u00een vederea achizi\u021bion\u0103rii de p\u0103r\u021bi sociale emise de c\u0103tre societ\u0103\u021bi care ulterior s\u0103 fie guvernate de regimul S.P.I.<\/p>\n\n\n\n

No\u021biunea de ter\u021bi<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201dO societate pentru investi\u021bii imobiliare sau o societate cu profil imobiliar de\u021binut\u0103 de S.I.I. poate contracta \u00eemprumuturi de numerar de la ter\u021bi \u00een limita total\u0103 a 65% din totalul activelor sale, cu condi\u021bia ca orice garan\u021bie constituit\u0103 de aceasta \u00een favoarea ter\u021bilor creditori s\u0103 se limiteze la activele aferente proiectului finan\u021bat.<\/p>\n\n\n\n

Sfera persoanelor ce compun ter\u021bii nu este definit\u0103, cu privire la aceasta exist\u00e2nd riscul apari\u021biei unor interpret\u0103ri diferite. Ter\u021bii reprezint\u0103 orice alte persoane \u00een afar\u0103 de S.I.I. \u0219i S.P.I., inclusiv ac\u021bionarii S.I.I. \u0219i\/sau ac\u021bionarii ce de\u021bin p\u00e2n\u0103 la 5% din S.P.I., al\u021bii dec\u00e2t S.I.I.?<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n
\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n
    \n
  • [1] At\u00e2t pia\u021ba reglementat\u0103 administrat\u0103 de BVB, c\u00e2t \u0219i SMT operat de BVB, clasific\u0103 ac\u021biunile admise la tranzac\u021bionare \u00een dou\u0103 categorii, respectiv Categoria Premium \u0219i Categoria Standard. Pentru scopul prezentului articol vom analiza pentru ambele pie\u021be cerin\u021bele mai pu\u021bin restrictive privind Categoria Standard<\/li>\n\n\n\n
  • [2] Art. 3, sec\u021biunea 3, pct. 12 din Decretul Regal nr. 2014003285 publicat la data de 16 iulie 2014<\/li>\n\n\n\n
  • [3] Art. 13 alin. (3) din Special Purpose Investment Companies Act, nr. 46\/2003<\/li>\n\n\n\n
  • [4] Sec\u021biunea 1, art. 1 alin. (1) pct. 5 din REIT-Gesetz \u2013 REITG \/ 2007<\/li>\n\n\n\n
  • [5] Partea 25A, sec\u021biunea 705B din Taxes Consolidation Act (TCA) 1997, actualizat<\/li>\n\n\n\n
  • [6] Art. 3 din Decretul-Lege nr. 19\/2019<\/li>\n\n\n\n
  • [7] Art. 4 din Legea nr. 11\/2009<\/li>\n\n\n\n
  • [8] Sec\u021biunea 528, para (3) lit. a) din Corporation Tax Act 2010<\/li>\n\n\n\n
  • [9] A se vedea art. 3 alin. (2) lit. c) \u0219i art. 3 alin. (7) lit. a) din Legea HU<\/li>\n\n\n\n
  • [10] A se vedea art.3 alin. (1) lit. c) din proiectul de lege<\/li>\n\n\n\n
  • [11] A se vedea art. 22 alin. (4) din Special Purpose Investment Companies Act, nr. 46\/2003<\/li>\n\n\n\n
  • [12] (1) La finele fiec\u0103rei luni, crean\u0163ele \u015fi datoriile \u00een valut\u0103 se evalueaz\u0103 la cursul de schimb al pie\u0163ei valutare, comunicat de Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei din ultima zi bancar\u0103 a lunii \u00een cauz\u0103. Diferen\u0163ele de curs \u00eenregistrate se recunosc \u00een contabilitate la venituri sau cheltuieli din diferen\u0163e de curs valutar, dup\u0103 caz.<\/li>\n\n\n\n
  • (2) Pentru ultima zi a lunii se efectueaz\u0103 at\u00e2t contabilizarea tranzac\u0163iilor \u00een valut\u0103, c\u00e2t \u015fi evaluarea lunar\u0103 la cursul B\u0103ncii Na\u0163ionale a Rom\u00e2niei, utiliz\u00e2ndu-se:<\/li>\n\n\n\n
  • a) pentru contabilizarea tranzac\u0163iilor efectuate \u00een ultima zi a lunii, cursul de schimb al pie\u0163ei valutare, comunicat de Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei, din ultima zi bancar\u0103 anterioar\u0103 opera\u0163iunii;<\/li>\n\n\n\n
  • b) cursul de schimb al pie\u0163ei valutare comunicat de Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei, din ultima zi bancar\u0103 a lunii \u00een cauz\u0103, pentru evaluarea crean\u0163elor \u015fi datoriilor \u00een valut\u0103, a disponibilit\u0103\u0163ilor \u00een valut\u0103 \u015fi a altor valori de trezorerie, cum sunt titlurile de stat \u00een valut\u0103, acreditivele \u015fi depozitele \u00een valut\u0103, existente \u00een sold la sf\u00e2r\u015fitul lunii.<\/li>\n\n\n\n
  • (3) Prevederile prezentului punct se aplic\u0103 \u015fi crean\u0163elor \u015fi datoriilor exprimate \u00een lei, a c\u0103ror decontare se face \u00een func\u0163ie de cursul unei valute. \u00cen acest caz, diferen\u0163ele \u00eenregistrate se recunosc \u00een contabilitate la alte venituri financiare sau alte cheltuieli financiare, dup\u0103 caz.<\/li>\n\n\n\n
  • [13] (1) La finele fiec\u0103rei perioade de raportare, crean\u0163ele \u015fi datoriile \u00een valut\u0103 se evalueaz\u0103 la cursul de schimb al pie\u0163ei valutare, comunicat de Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei din ultima zi bancar\u0103 a perioadei \u00een cauz\u0103. Diferen\u0163ele de curs \u00eenregistrate se recunosc \u00een contabilitate la venituri sau cheltuieli din diferen\u0163e de curs valutar, dup\u0103 caz.<\/li>\n\n\n\n
  • (2) Pentru ultima zi a perioadei de raportare se efectueaz\u0103 at\u00e2t contabilizarea tranzac\u0163iilor \u00een valut\u0103, c\u00e2t \u015fi evaluarea lunar\u0103 la cursul B\u0103ncii Na\u0163ionale a Rom\u00e2niei, utiliz\u00e2ndu-se:<\/li>\n\n\n\n
  • a) pentru contabilizarea tranzac\u0163iilor efectuate \u00een ultima zi a perioadei, cursul de schimb al pie\u0163ei valutare, comunicat de Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei, din ultima zi bancar\u0103 anterioara opera\u0163iunii;<\/li>\n\n\n\n
  • b) cursul de schimb al pie\u0163ei valutare comunicat de Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei, din ultima zi bancar\u0103 a perioadei \u00een cauz\u0103, pentru evaluarea crean\u0163elor \u015fi datoriilor \u00een valut\u0103, a disponibilit\u0103\u0163ilor \u00een valut\u0103 \u015fi a altor valori de trezorerie, cum sunt titlurile de stat \u00een valut\u0103, acreditivele \u015fi depozitele \u00een valut\u0103, existente \u00een sold la sf\u00e2r\u015fitul perioadei.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    I. Prezentul articol are drept scop eviden\u021bierea chestiunilor pe care autorii le consider\u0103 ca av\u00e2nd un grad ridicat de importan\u021b\u0103, nu \u00ee\u0219i propune s\u0103 \u00eenlocuiasc\u0103 parcurgerea integral\u0103 a proiectului de lege \u0219i nu are un caracter exhaustiv sau descriptiv. Proiectul de lege poate fi consultat aici. Po\u021bi citi \u0219i aici:\u00a0 juridice.ro Men\u021bion\u0103m c\u0103 vom trata […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":6032,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":true,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[36],"tags":[38],"class_list":["post-6425","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-publicatii","tag-drept-imobiliar"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6425","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6425"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6425\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7352,"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6425\/revisions\/7352"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6032"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6425"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6425"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/thelawfirm.ro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6425"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}